Estratto tavolare e libro fondiario: cosa sapere prima di acquistare un immobile in Istria

L’acquisto di un immobile è sempre un passo importante, indipendentemente da quante volte lo abbiate già fatto: per questo conviene compiere alcune azioni preparatorie, così che il processo sia il più semplice possibile.

Uno dei primi passi è conoscere il sistema Uređena zemlja (https://oss.uredjenazemlja.hr/public-services/review-lr-bdc), sul quale potete consultare l’estratto tavolare di qualsiasi immobile in Croazia e conoscere subito la situazione giuridica dell’immobile che vi interessa.

Come si usa il sistema “Uređena zemlja”?

Per utilizzare il sistema “Uređena zemlja” dovete innanzitutto disporre dei seguenti dati: la particella catastale e il comune catastale.

Il comune catastale si inserisce nel campo “Glavna knjiga” (libro principale); non è necessario compilare prima il campo “ZK odjel/Općinski sud” (ufficio tavolare/tribunale comunale).

Dopo aver scelto il comune catastale corretto, inserite con precisione il numero della particella nel campo “Broj katastarske čestice” (numero della particella catastale) e cliccate su “Neslužbeni izvadak” (estratto non ufficiale): otterrete così l’estratto tavolare del vostro immobile.

Che cos’è l’estratto tavolare e perché è importante?

L’estratto tavolare è un documento pubblico che contiene tutte le informazioni essenziali su un immobile. È estremamente importante perché, dal punto di vista giuridico, ciò che è iscritto nel libro fondiario si presume vero e rispecchia pienamente lo stato di fatto e di diritto dell’immobile. L’acquirente che ha agito in buona fede, facendo affidamento sul libro fondiario, è quindi tutelato dalla legge se non sapeva, né in base alle circostanze aveva motivi sufficienti per sospettare, che le iscrizioni fossero incomplete o diverse dalla situazione reale al di fuori del registro. La mancanza di buona fede non può essere contestata a nessuno solo perché non ha verificato la situazione al di fuori del registro.

L’estratto tavolare è composto da 3 parti, nelle quali sono iscritti tutti i dati sull’immobile che è necessario conoscere.

Foglio A (Posjedovnica) – dati di base e caratteristiche dell’immobile

Il foglio di consistenza, ovvero il foglio A dell’estratto tavolare, contiene i dati sugli immobili che compongono il corpo tavolare. Vi sono indicati il numero della particella catastale, la denominazione, la superficie, la destinazione d’uso e l’edificazione, nonché i diritti reali costituiti a favore di quel corpo tavolare. Vengono registrate anche tutte le modifiche di questi dati, ad esempio un cambio del numero di particella, della superficie o della destinazione d’uso del terreno. Nel foglio A possono essere iscritte anche particolari limitazioni di diritto pubblico che incidono sulla circolazione giuridica dell’immobile, compresa l’indicazione che per un edificio non è stato rilasciato il permesso di ubicazione, di costruzione o di agibilità.

È importante sottolineare che, se un immobile è descritto come seminativo, prato o simile, ciò non significa necessariamente che non si tratti di terreno edificabile: il vostro agente vi fornirà ulteriore documentazione che stabilisce più precisamente la destinazione del terreno.

Foglio B (Vlastovnica) – dati sulla proprietà dell’immobile

Il foglio di proprietà, ovvero il foglio B, contiene i dati sui titolari del diritto di proprietà sull’intero corpo tavolare o su una sua parte distinta, quando è stata costituita la proprietà condominiale. In questa parte vengono registrati il proprietario dell’immobile, la sua quota di comproprietà e tutte le successive modifiche della proprietà. Vi si iscrivono anche le limitazioni personali che incidono sulla facoltà del proprietario di disporre dell’immobile, ad esempio il fatto che il proprietario sia minorenne o che nei suoi confronti sia stata aperta una procedura fallimentare.

Con il foglio B è importante innanzitutto verificare se la persona che si presenta come venditore sia anche iscritta come proprietaria dell’immobile e, in caso contrario, se disponga di una procura del proprietario iscritto. Inoltre, se oggetto della compravendita è ad esempio un appartamento in un edificio, dal foglio B si vede se l’edificio è stato suddiviso in unità condominiali o se l’appartamento viene venduto come una delle quote di comproprietà.

Foglio C (Teretovnica) – diritti e gravami sull’immobile

Il foglio degli aggravi, ovvero il foglio C, riporta i diritti di terzi e gli altri gravami esistenti sull’immobile. Da esso si può stabilire se l’immobile è gravato da ipoteca, servitù, diritto di superficie o altro diritto reale. Vi possono essere iscritti anche determinati diritti obbligatori, come il diritto di riscatto, di prelazione, di locazione e di affitto. In questa parte vengono registrate anche le concessioni sul demanio pubblico e le annotazioni di procedimenti e circostanze giuridicamente rilevanti, come un’esecuzione o una controversia relativa all’immobile.

Nel foglio C la cosa più importante è verificare se sono iscritti gravami che limiterebbero la disponibilità dell’immobile. I più rilevanti sono, ad esempio, le iscrizioni di divieti di alienazione, le iscrizioni da cui risulta che sono in corso procedimenti relativi all’immobile o un’ipoteca iscritta sull’immobile. Nessuna di queste iscrizioni deve necessariamente impedire la stipula del contratto di compravendita, ma il vostro agente deve informarvi sullo stato di tali iscrizioni e sulle eventuali modalità della loro cancellazione.

Con questo articolo abbiamo cercato di rendere più comprensibile questa parte molto importante del processo di compravendita, affinché possiate valutare voi stessi se le informazioni che vi sono state fornite sull’immobile che desiderate acquistare sono corrette.

Se desiderate sicurezza nel processo di acquisto e qualcuno che vi guidi attraverso l’intera procedura, il vostro team di Adriatico Real Estate è a vostra disposizione!