Zemljiškoknjižni izpisek in zemljiška knjiga: kaj morate vedeti pred nakupom nepremičnine v Istri

Nakup nepremičnine je vedno velik korak, ne glede na to, kolikokrat ste ga že naredili, zato se splača opraviti nekaj pripravljalnih korakov, da bo postopek čim enostavnejši.

Eden prvih korakov je, da se seznanite s sistemom Uređena zemlja (https://oss.uredjenazemlja.hr/public-services/review-lr-bdc), v katerem lahko preverite zemljiškoknjižni izpisek za vsako nepremičnino na Hrvaškem in se takoj seznanite s pravnim stanjem nepremičnine, ki vas zanima.

Kako uporabljati sistem »Uređena zemlja«?

Za uporabo sistema »Uređena zemlja« najprej potrebujete naslednje podatke: katastrsko parcelo in katastrsko občino.

Katastrsko občino vpišete v polje »Glavna knjiga« (glavna knjiga); polja »ZK odjel/Općinski sud« (zemljiškoknjižni oddelek/občinsko sodišče) pred tem ni treba izpolniti.

Ko izberete pravo katastrsko občino, v polje »Broj katastarske čestice« (številka katastrske parcele) natančno vpišete številko parcele in kliknete »Neslužbeni izvadak« (neuradni izpisek). Tako dobite zemljiškoknjižni izpisek za svojo nepremičnino.

Kaj je zemljiškoknjižni izpisek in zakaj je pomemben?

Zemljiškoknjižni izpisek je javna listina, ki vsebuje vse bistvene podatke o nepremičnini. Izjemno pomemben je zato, ker pravno velja, da je to, kar je vpisano v zemljiško knjigo, resnično in v celoti odraža dejansko in pravno stanje nepremičnine. Pridobitelj, ki je v dobri veri zaupal zemljiški knjigi, je zato pravno zaščiten, če ni vedel in glede na okoliščine ni imel dovolj razlogov za sum, da so vpisi nepopolni ali drugačni od dejanskega stanja zunaj zemljiške knjige. Pomanjkanja dobre vere ni mogoče nikomur očitati samo zato, ker ni raziskoval stanja zunaj zemljiške knjige.

Zemljiškoknjižni izpisek je sestavljen iz 3 delov, v katerih so vpisani vsi podatki o nepremičnini, ki jih morate poznati.

List A (Posjedovnica) – osnovni podatki in značilnosti nepremičnine

Popisni list oziroma list A zemljiškoknjižnega izpiska vsebuje podatke o nepremičninah, ki sestavljajo zemljiškoknjižni vložek. V njem so navedeni številka katastrske parcele, njeno ime, površina, način rabe in pozidanost ter stvarne pravice, ustanovljene v korist tega vložka. Evidentirajo se tudi vse spremembe teh podatkov, na primer sprememba številke parcele, površine ali načina rabe zemljišča. V list A se lahko vpišejo tudi posebne javnopravne omejitve, ki vplivajo na pravni promet z nepremičnino, vključno s podatkom, da za stavbo ni bilo izdano lokacijsko, gradbeno ali uporabno dovoljenje.

Pomembno je poudariti, da če je nepremičnina opisana kot njiva, travnik ali podobno, to še ne pomeni, da ne gre za stavbno zemljišče. Vaš agent vam bo zato posredoval dodatno dokumentacijo, ki natančneje določa namensko rabo zemljišča.

List B (Vlastovnica) – podatki o lastništvu nepremičnine

Lastninski list oziroma list B vsebuje podatke o imetnikih lastninske pravice na celotnem zemljiškoknjižnem vložku ali na njegovem posameznem delu, kadar je vzpostavljena etažna lastnina. V tem delu se evidentirajo lastnik nepremičnine, njegov solastniški delež in vse poznejše spremembe lastništva. Vpišejo se tudi osebne omejitve, ki vplivajo na lastnikovo pravico razpolaganja z nepremičnino, na primer dejstvo, da je lastnik mladoleten ali da je bil zoper njega uveden stečajni postopek.

Pri listu B je najprej pomembno ugotoviti, ali je oseba, ki se predstavlja kot prodajalec, tudi vpisana kot lastnik nepremičnine, in če ni, ali ima pooblastilo vpisanega lastnika. Če je predmet prodaje na primer stanovanje v stavbi, je iz lista B razvidno tudi, ali je stavba razdeljena na etažne enote ali pa se stanovanje prodaja kot eden od solastniških deležev.

List C (Teretovnica) – pravice in bremena na nepremičnini

Bremenski list oziroma list C prikazuje pravice tretjih oseb in druga bremena na nepremičnini. Iz njega je mogoče ugotoviti, ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko, služnostjo, stavbno pravico ali drugo stvarno pravico. Vpišejo se lahko tudi nekatere obligacijske pravice, kot so pravica odkupa, predkupna pravica, najem in zakup. V tem delu se evidentirajo tudi koncesije na javnem dobru ter zaznambe pravno pomembnih postopkov in okoliščin, kot sta izvršba ali spor v zvezi z nepremičnino.

Pri listu C je najpomembneje preveriti, ali so vpisana bremena, ki bi omejevala razpolaganje z nepremičnino. Najpomembnejši so na primer vpisi različnih prepovedi razpolaganja, vpisi, iz katerih je razvidno, da potekajo postopki v zvezi z nepremičnino, ali vpisana hipoteka. Noben od teh vpisov ne pomeni nujno, da sklenitev kupoprodajne pogodbe ni mogoča, vendar vas mora vaš agent seznaniti s stanjem takšnih vpisov in z morebitnim načinom njihovega izbrisa.

S tem člankom smo vam želeli olajšati razumevanje tega zelo pomembnega dela kupoprodajnega postopka, da boste lahko tudi sami presodili, ali so vam bile predstavljene točne informacije o nepremičnini, ki jo želite kupiti.

Če želite pri nakupu varnost in nekoga, ki vas bo vodil skozi celoten postopek, vam je vaša ekipa Adriatico Real Estate na voljo!