Grundbuchauszug und Grundbuch: Was Sie vor dem Immobilienkauf in Istrien wissen sollten
von Adriatico Real Estate
Der Kauf einer Immobilie ist immer ein großer Schritt, ganz gleich, wie oft Sie ihn schon gegangen sind. Deshalb lohnt es sich, einige vorbereitende Schritte zu unternehmen, damit der Prozess so einfach wie möglich verläuft.
Einer der ersten Schritte ist, sich mit dem System „Uređena zemlja“ vertraut zu machen (https://oss.uredjenazemlja.hr/public-services/review-lr-bdc). Dort können Sie den Grundbuchauszug jeder Immobilie in Kroatien abrufen und sich sofort über den rechtlichen Status der Immobilie informieren, die Sie interessiert.
Wie nutzt man das System „Uređena zemlja“?
Um das System „Uređena zemlja“ nutzen zu können, benötigen Sie zunächst folgende Angaben: die Katasterparzelle und die Katastergemeinde.
Die Katastergemeinde wird in das Feld „Glavna knjiga“ (Hauptbuch) eingetragen; das Feld „ZK odjel/Općinski sud“ (Grundbuchabteilung/Amtsgericht) muss davor nicht ausgefüllt werden.
Nachdem Sie die richtige Katastergemeinde ausgewählt haben, tragen Sie die genaue Nummer der Katasterparzelle in das Feld „Broj katastarske čestice“ (Parzellennummer) ein und klicken auf „Neslužbeni izvadak“ (nichtamtlicher Auszug). So erhalten Sie den Grundbuchauszug für Ihre Immobilie.
Was ist ein Grundbuchauszug und warum ist er wichtig?
Der Grundbuchauszug ist eine öffentliche Urkunde, die alle wesentlichen Informationen über eine Immobilie enthält. Er ist äußerst wichtig, denn rechtlich gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig und als vollständiges Abbild des tatsächlichen und rechtlichen Zustands der Immobilie. Ein Erwerber, der im guten Glauben auf das Grundbuch vertraut hat, ist daher rechtlich geschützt, wenn er nicht wusste und nach den Umständen keinen hinreichenden Grund zu der Annahme hatte, dass die Eintragungen unvollständig sind oder vom tatsächlichen Zustand außerhalb des Grundbuchs abweichen. Fehlender guter Glaube kann niemandem allein deshalb vorgeworfen werden, weil er den Zustand außerhalb des Grundbuchs nicht nachgeprüft hat.
Der Grundbuchauszug besteht aus 3 Teilen, in denen alle Angaben zur Immobilie eingetragen sind, die Sie kennen müssen.
Bestandsblatt (Posjedovnica) – Grunddaten und Merkmale der Immobilie
Das Bestandsblatt, also Blatt A des Grundbuchauszugs, enthält die Angaben zu den Grundstücken, die die Grundbucheinlage bilden. Aufgeführt werden die Nummer der Katasterparzelle, ihre Bezeichnung, Fläche, Nutzungsart und Bebauung sowie die dinglichen Rechte, die zugunsten dieser Einlage bestehen. Auch alle Änderungen dieser Angaben werden erfasst, etwa eine Änderung der Parzellennummer, der Fläche oder der Nutzungsart. Im Bestandsblatt können außerdem besondere öffentlich-rechtliche Beschränkungen eingetragen sein, die den Rechtsverkehr mit der Immobilie betreffen, darunter der Hinweis, dass für ein Gebäude keine Standort-, Bau- oder Nutzungsgenehmigung erteilt wurde.
Wichtig ist: Wenn eine Immobilie als Acker, Wiese oder Ähnliches beschrieben ist, bedeutet das nicht zwingend, dass es sich nicht um Bauland handelt. Ihr Makler wird Ihnen weitere Unterlagen zur Verfügung stellen, aus denen die zulässige Nutzung des Grundstücks genauer hervorgeht.
Eigentumsblatt (Vlastovnica) – Angaben zum Eigentum an der Immobilie
Das Eigentumsblatt, also Blatt B, enthält die Angaben zu den Eigentümern der gesamten Grundbucheinlage oder eines Teils davon, wenn Wohnungseigentum begründet wurde. Hier werden der Eigentümer der Immobilie, sein Miteigentumsanteil und alle späteren Eigentumsänderungen erfasst. Eingetragen werden auch persönliche Beschränkungen der Verfügungsbefugnis des Eigentümers, zum Beispiel, dass der Eigentümer minderjährig ist oder dass über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.
Beim Eigentumsblatt ist zunächst zu klären, ob die Person, die als Verkäufer auftritt, auch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist und – falls nicht – ob sie eine Vollmacht des eingetragenen Eigentümers besitzt. Ist Gegenstand des Kaufs beispielsweise eine Wohnung in einem Gebäude, sieht man im Eigentumsblatt außerdem, ob das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt ist oder ob die Wohnung als einer von mehreren Miteigentumsanteilen verkauft wird.
Lastenblatt (Teretovnica) – Rechte und Belastungen der Immobilie
Das Lastenblatt, also Blatt C, zeigt die Rechte Dritter und sonstige Belastungen der Immobilie. Daraus geht hervor, ob die Immobilie mit einem Pfandrecht, einer Dienstbarkeit, einem Baurecht oder einem anderen dinglichen Recht belastet ist. Auch bestimmte schuldrechtliche Rechte wie Wiederkaufs-, Vorkaufs-, Miet- und Pachtrechte können hier eingetragen sein. In diesem Teil werden zudem Konzessionen an öffentlichem Gut sowie Vermerke über rechtlich bedeutsame Verfahren und Umstände erfasst, etwa eine Zwangsvollstreckung oder ein Rechtsstreit im Zusammenhang mit der Immobilie.
Beim Lastenblatt ist vor allem zu prüfen, ob Belastungen eingetragen sind, die die Verfügung über die Immobilie einschränken würden. Die wichtigsten sind zum Beispiel eingetragene Verfügungsverbote, Eintragungen, aus denen hervorgeht, dass Verfahren im Zusammenhang mit der Immobilie laufen, oder ein eingetragenes Pfandrecht. Keine dieser Eintragungen muss den Abschluss eines Kaufvertrags tatsächlich verhindern; Ihr Makler muss Sie jedoch über ihren Stand und die mögliche Art ihrer Löschung informieren.
Mit diesem Artikel möchten wir Ihnen helfen, diesen sehr wichtigen Teil des Kaufprozesses besser zu verstehen, damit Sie selbst beurteilen können, ob die Ihnen vorgelegten Informationen über die Immobilie, die Sie kaufen möchten, zutreffen.
Wenn Sie beim Kauf Sicherheit wünschen und jemanden, der Sie durch das gesamte Verfahren begleitet, steht Ihnen Ihr Team von Adriatico Real Estate gerne zur Verfügung!
