Passaggi per l'acquisto di un immobile in Croazia – dall'offerta alla consegna delle chiavi

Ha trovato un appartamento o una casa di Suo gradimento ed è pronto a discutere dell'acquisto. Le seguenti domande sorgono solitamente in fretta: quando fare un'offerta, cosa controllare prima della caparra, se è necessario un preliminare e in quale momento riceverà le chiavi?

I passaggi principali per l'acquisto di un immobile sono la verifica delle possibilità di finanziamento e della documentazione, l'accordo sulle condizioni, l'eventuale contratto preliminare, la stipula del contratto di compravendita, il pagamento del prezzo, la presentazione della domanda di trascrizione della proprietà e la consegna. Alcune operazioni possono svolgersi parallelamente e la loro sequenza deve corrispondere allo specifico acquisto.

Di seguito forniamo una panoramica pratica della procedura per l'acquirente che ha già trovato un immobile e vuole sapere cosa segue.

Panoramica della procedura di acquisto immobiliare

La tabella mostra un flusso indicativo. Ad esempio, la consegna può essere concordata prima che il tribunale completi la trascrizione della proprietà. Per questo motivo, le date e le condizioni reciproche devono essere chiaramente collegate nel contratto.

1. Prepari un'offerta che includa più del solo prezzo

Prima di inviare un'offerta, determini quanto può pagare e quando può garantire i fondi. Oltre al prezzo di acquisto, lasci spazio per i costi di transazione, eventuali tasse, l'arredamento e i lavori necessari.

Se utilizza un mutuo, richieda alla banca una valutazione preliminare del finanziamento. Il colloquio con la banca non è un'approvazione definitiva, ma aiuta a non promettere al venditore una scadenza che non può rispettare.

Una buona offerta dovrebbe descrivere chiaramente:

• l'immobile a cui si riferisce;
• il prezzo offerto;
• le modalità di finanziamento e i termini di pagamento indicativi;
• mobili, attrezzature e accessori che desidera includere;
• la data desiderata per la consegna del possesso;
• condizioni che devono ancora essere verificate o soddisfatte.

Ad esempio, per l'acquirente può essere cruciale che l'appartamento sia libero entro l'inizio dell'anno scolastico, mentre per il venditore potrebbe essere più comoda una consegna successiva. Questo accordo deve essere discusso immediatamente.

Non date per scontato che ogni documento denominato "offerta" o "prenotazione" non sia vincolante. Prima di firmare e pagare, chiarite il contenuto e gli effetti legali.

2. Verificate la documentazione prima della caparra

Il prezzo concordato non è un motivo per saltare l'ispezione della documentazione. Prima di una firma vincolante o di un pagamento, è necessario stabilire chi vende l'immobile, cosa viene venduto e se ci sono circostanze da risolvere.

Per una verifica iniziale, richiedete una visura tavolare aggiornata, la documentazione edilizia e di agibilità e le planimetrie disponibili. In caso di rappresentanza, va esaminata la procura, mentre con più proprietari bisogna verificare chi deve partecipare alla vendita.

Prestate particolare attenzione a:

• corrispondenza tra il venditore e il proprietario iscritto;
• ipoteche, servitù, annotazioni e pendenze;
• stato dell'appartamento, del ripostiglio, del posto auto e di altre pertinenze;
• differenze tra la documentazione e lo stato reale;
• accesso all'immobile e diritti di utilizzo;
• persone che utilizzano l'immobile e condizioni per il suo rilascio.

Un onere iscritto non significa automaticamente che l'acquisto sia impossibile. Tuttavia, prima del pagamento deve essere chiaro come influisce sull'acquirente e come, se concordato, verrà rimosso.

Per un'interpretazione più dettagliata della visura, leggete il nostro articolo sui fogli di proprietà e libri fondiari prima di acquistare un immobile in Istria.

3. Concordate le condizioni e valutate se è necessario un contratto preliminare

Il contratto preliminare viene utilizzato quando le parti desiderano regolare l'obbligo di concludere il contratto principale, ma entro quel momento devono essere completate determinate azioni. Ciò può riguardare la preparazione del finanziamento, l'ottenimento della documentazione o altre condizioni chiaramente definite.

Se tutte le condizioni sono pronte, l'acquisto può essere organizzato concludendo direttamente il contratto principale. Il preliminare non deve essere trattato come un passaggio obbligatorio in ogni transazione.

Se lo stipulate, prestate particolare attenzione ai termini, alle condizioni per la conclusione del contratto principale e alla procedura nel caso in cui una delle parti non adempia ai propri obblighi. Si raccomanda di affidare la stesura e la revisione del preliminare a un avvocato.

Se acquistate tramite mutuo, regolate la possibilità di una sua mancata approvazione

Ad esempio, l'acquirente conta sul mutuo, ma la banca approva successivamente un importo inferiore al previsto. Senza un accordo chiaro con il venditore, l'acquirente può rimanere vincolato a scadenze che non è più in grado di rispettare.

Pertanto, prima della firma, regolate se l'acquisto è condizionato all'approvazione del mutuo, entro quando è attesa la decisione e cosa accade all'importo versato se il finanziamento viene meno.

Definite chiaramente lo scopo di ogni pagamento

Caparra, acconto e tassa di prenotazione non sono termini da usare come sinonimi. Il documento deve definire chiaramente la base del pagamento, il destinatario, il computo nel prezzo e le condizioni di restituzione.

Non fate affidamento su una promessa verbale che il denaro verrà restituito "se qualcosa va storto". Tale accordo deve essere redatto con precisione.

4. Allineate il contratto di compravendita al metodo di pagamento

Il contratto di compravendita deve collegare chiaramente l'oggetto dell'acquisto, il prezzo, le scadenze e gli obblighi di entrambe le parti.

Prima di firmare, verificate se i dati dell'immobile e delle parti sono indicati correttamente e se il testo corrisponde a quanto concordato. Esaminate in particolare la modalità di pagamento, la consegna del possesso e l'autorizzazione all'iscrizione della proprietà.

Se mobili o elettrodomestici rimangono nell'immobile, redigete un elenco. Per le riparazioni concordate, indicate esattamente cosa deve essere fatto ed entro quando.

Chiarite in particolare quando l'acquirente riceve il documento necessario per l'intavolazione. L'autorizzazione all'iscrizione può essere regolata dal contratto o da una dichiarazione tabulare separata, a seconda della struttura della transazione.

L'autenticazione della firma non equivale alla verifica del contenuto del contratto

Con la semplice autenticazione della firma, il notaio conferma la sottoscrizione o il riconoscimento della firma. In questo modo non verifica la validità sostanziale del contratto nel modo in cui viene considerata durante la preparazione legale della transazione.

Pertanto, la revisione legale del contratto deve essere effettuata prima di recarsi all'autenticazione. La solennizzazione è una procedura notarile diversa e non va confusa con la semplice autenticazione della firma.

5. Effettuate il pagamento secondo i termini concordati

Prima del pagamento, verificate se le condizioni preliminari concordate sono state soddisfatte e se i dati del destinatario e del conto sono corretti. Conservate le ricevute di tutti i pagamenti effettuati.

Se l'acquisto è finanziato da una banca, la tempistica deve essere coordinata con i suoi termini di erogazione. Non è sufficiente concordare una data con il venditore senza verificare se la banca può completare le azioni necessarie entro quel momento.

In caso di immobile con ipoteca, è necessario concordare in anticipo l'estinzione del debito e la documentazione per la cancellazione del gravame. Il metodo di pagamento pattuito può includere il versamento di una parte del prezzo al creditore e del resto al venditore, ma ciò deve essere coordinato con i documenti specifici e le condizioni del creditore.

Se inviate fondi dall'estero, verificate in anticipo i limiti bancari, la documentazione richiesta e i tempi di elaborazione. L'ordine di pagamento e la ricezione del denaro non avvengono necessariamente nello stesso momento.

6. Presentate la proposta di iscrizione della proprietà

In caso di acquisto basato su un contratto, la proprietà si acquisisce con l'iscrizione nei libri fondiari. La firma del contratto e il pagamento del prezzo non sostituiscono di per sé l'intavolazione.

La proposta viene presentata elettronicamente tramite un notaio o un avvocato. Non appena sono soddisfatte le condizioni per la relativa iscrizione, concordate la presentazione e richiedete i dati necessari per il monitoraggio della pratica.

Dopo la decisione, verificate se l'iscrizione è stata eseguita come richiesto. Se sono state concordate cancellazioni di gravami, è necessario monitorare anche la loro attuazione.

L'iscrizione della proprietà e la consegna sono due azioni diverse. La loro tempistica reciproca deve essere chiaramente regolamentata, specialmente se il venditore rimane nell'immobile per un certo periodo dopo il pagamento.

7. Durante la consegna, ispezionate l'immobile e redigete un verbale

La consegna è il momento in cui confrontate quanto pattuito con quanto state ricevendo. Prendetevi il tempo sufficiente per un sopralluogo, il controllo delle dotazioni e la registrazione dello stato dei luoghi.

Il verbale deve contenere la data, i dati dei partecipanti e dell'immobile, le dotazioni consegnate, le letture dei contatori ed eventuali difetti.

Verificate l'apertura di finestre e porte, gli elettrodomestici disponibili, i rubinetti, nonché il riscaldamento e il raffrescamento dove è possibile provarli. Fotografate le letture dei contatori e i difetti concordati.

Se qualcosa non è nello stato pattuito, descrivetelo in modo concreto. La dicitura "necessarie piccole riparazioni" è meno utile di una chiara descrizione del guasto e del termine concordato per la sua eliminazione.

In caso di nuova costruzione o di immobile tecnicamente più complesso, considerate un'ispezione con un esperto del settore edilizio.

8. Dopo le chiavi, completate gli obblighi amministrativi

Dopo la presa in consegna, organizzate la voltura delle utenze, informate l'amministratore del condominio, se applicabile, e verificate gli altri obblighi relativi all'uso dell'immobile.

Monitorate separatamente la dichiarazione e il pagamento delle imposte. Per i documenti autenticati da un notaio croato, l'invio all'Amministrazione Finanziaria avviene tramite una procedura prestabilita. Se il documento non è stato autenticato da un notaio né emesso da un organismo competente, potrebbe esserci l'obbligo per l'acquirente di dichiarare la transazione entro 30 giorni.

Se vi è stata accertata l'imposta di registro sul passaggio di proprietà, il termine di pagamento è di 15 giorni dalla notifica del provvedimento. Non calcolate tale termine dalla consegna delle chiavi.

Conservate il contratto, le ricevute di pagamento, il verbale di consegna e la documentazione di iscrizione in un unico posto.

Quanto dura il processo di acquisto di un immobile?

Non esiste un termine unico valido per tutti gli acquisti. La durata dipende principalmente dalla prontezza della documentazione, dal finanziamento, dai gravami e dal termine concordato per la liberazione dell'immobile.

L'acquisto con fondi disponibili, in presenza di documentazione regolare, presenta meno dipendenze rispetto all'acquisto con mutuo o alla risoluzione di questioni di proprietà. Per gli immobili in costruzione, la tempistica dipende inoltre dal completamento dei lavori e dalla documentazione.

Invece di affidarvi a una stima generale, annotate quattro scadenze concrete per il vostro acquisto:

1. Entro quando si concludono i controlli e viene consegnata la documentazione mancante.
2. Entro quando viene confermato il finanziamento.
3. Quando viene firmato il contratto e viene effettuato il pagamento.
4. Quando viene consegnato il possesso e chi segue la registrazione della proprietà.

Ad esempio, se il venditore deve rimanere nell'appartamento per un altro mese dopo il pagamento, ciò deve essere concordato prima della firma. L'acquirente può quindi pianificare il trasloco in base alla data effettiva di consegna.

Lista di controllo per l'acquirente

Prima di considerare conclusa la procedura, verificate quanto segue:

• La documentazione è stata verificata e tutte le iscrizioni rilevanti sono state spiegate.
• È chiaro cosa è incluso nel prezzo di vendita.
• Sono stati concordati importi, scadenze e termini di pagamento.
• È stata stabilita la procedura in caso di mancata approvazione del mutuo, ove pertinente.
• Sono state conservate le ricevute dei pagamenti.
• È stata assicurata la documentazione necessaria per la registrazione della proprietà.
• È stata presentata la proposta di iscrizione ed è stato stabilito chi ne segue l'attuazione.
• È stato firmato il verbale di consegna e sono stati registrati i contatori.
• Sono state ricevute tutte le chiavi, le attrezzature e i documenti concordati.
• Sono state organizzate le utenze e verificati gli obblighi fiscali.

Organizzate l'acquisto sulla base di accordi chiari

Il processo è più facile da seguire quando sapete per ogni azione chi la esegue, quale documento deve essere preparato ed entro quale termine. Ciò è particolarmente utile quando sono coinvolti una banca, più venditori o un acquirente residente all'estero.

Se avete trovato un immobile in Istria o state ancora confrontando le opzioni, contattate il team di Adriatico Real Estate. Indicate l'immobile di vostro interesse, la modalità di finanziamento e il termine di acquisto desiderato, in modo da poter orientare la conversazione verso i passi successivi concreti.

L'articolo fornisce informazioni generali. La documentazione e le condizioni contrattuali devono essere verificate per la specifica transazione.