Immobilienkauf in Istrien – ein kompletter Leitfaden von der Suche bis zur Eintragung ins Grundbuch

Der Kauf einer Immobilie in Istrien beginnt oft mit einem einfachen Wunsch: eine Wohnung in Meeresnähe, ein Haus mit mehr Privatsphäre oder einen Ort zu finden, an den man jedes Jahr zurückkehrt. Doch zwischen der ersten Besichtigung und der Schlüsselübergabe liegt eine Reihe von Entscheidungen, die die Kaufkosten, die Art der Immobiliennutzung und die Sicherheit des gesamten Prozesses beeinflussen.

Ist die Lage auch außerhalb der Sommersaison geeignet? Entspricht der Zustand des Hauses der Dokumentation? Was ist im Preis enthalten, wann wird die Anzahlung geleistet und wie erfolgt die Eintragung des Eigentums?

Der Kauf einer Immobilie in Istrien umfasst die Festlegung des Budgets, die Auswahl des Standorts, die Prüfung der Immobilie und der Dokumentation, die Vereinbarung der Bedingungen, den Vertragsabschluss, die Zahlung sowie die Eintragung des Eigentums. Die Übergabe erfolgt nach dem vereinbarten Zeitplan, und die steuerlichen Verpflichtungen werden separat abgewickelt.

In diesem Leitfaden gehen wir diese Schritte durch und erklären, worauf Sie beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder einer Immobilie im Bau achten sollten.

1. Bestimmen Sie, warum Sie die Immobilie kaufen

Bevor Sie die Anzeigen durchsuchen, klären Sie, wie Sie die Immobilie nutzen werden. Dasselbe Haus kann für ein paar Wochen Urlaub großartig sein, aber unpraktisch für das tägliche Leben oder anspruchsvoll in der Wartung aus einem anderen Land.

Immobilie für ganzjähriges Wohnen

Wenn Sie einen Umzug planen, bewerten Sie den Standort anhand des Alltags. Prüfen Sie die Entfernung zu Geschäften, Ärzten, Schulen und dem Arbeitsplatz, die Parkmöglichkeiten sowie die Qualität der Internetverbindung.

Achten Sie auf Heizung, Isolierung und Feuchtigkeit. Eine Wohnung, die bei einer Besichtigung im Frühling angenehm ist, kann für einen komfortablen Aufenthalt im Winter zusätzliche Investitionen erfordern.

Haus oder Ferienwohnung

Bei einer Immobilie für den gelegentlichen Aufenthalt sind eine einfache Anreise, Sicherheit während der Abwesenheit und die Organisation der Instandhaltung wichtig.

Ein größerer Garten, ein Pool und mehrere Terrassen können ein großer Vorteil sein, bedeuten aber auch mehr Verpflichtungen. Überlegen Sie vor dem Kauf, wer nach der Immobilie sehen wird, den Garten pflegt und reagiert, wenn ein Defekt auftritt.

Immobilie zur Vermietung

Wenn Sie zwecks Rendite kaufen, muss die Bewertung mehr als nur den möglichen Übernachtungspreis umfassen. Kalkulieren Sie Leerstandszeiten, Reinigung, Verwaltung, Reparaturen, Ausstattung und steuerliche Verpflichtungen ein.

Prüfen Sie vor dem Kauf auch die rechtlichen Bedingungen für die geplante Vermietung. Bei Wohnungen in Gebäuden sind die erforderlichen Zustimmungen und die Möglichkeit, eine entsprechende Genehmigung zu erhalten, besonders wichtig. Die Tatsache, dass eine Wohnung bereits an Touristen vermarktet wird, ist keine ausreichende Bestätigung dafür, dass Sie sie nach dem Kauf unter denselben Bedingungen vermieten können.

2. Wählen Sie den Standort nach Ihrem Lebensstil

Bei der Standortwahl in Istrien ist es hilfreich, eine engere Auswahl verschiedener Umgebungen zusammenzustellen: eine Stadtwohnung, eine Siedlung an der Küste und ein Haus im Landesinneren. So erkennen Sie leichter, was Ihnen wirklich wichtig ist.

Wenn Sie Rovinj in Betracht ziehen, vergleichen Sie den Altstadtkern, neuere Wohngebiete und die Umgebung. Prüfen Sie bei der Besichtigung den Zugang mit dem Auto, das Parken, Treppen, den Außenbereich und die Entfernung zu Einrichtungen, die Sie regelmäßig nutzen werden.

In Poreč, Novigrad oder Umagu vergleichen Sie das Zentrum und die umliegenden Siedlungen. Die Standortangabe in der Anzeige reicht nicht aus: Fragen Sie nach der genauen Lage und prüfen Sie selbst den Weg zum Strand, zum Geschäft oder zur Hauptstraße.

Wenn Sie Häuser in der Umgebung von Kanfanar, Bala, Žminja oder Svetvinčenta in Betracht ziehen, schätzen Sie ab, wie sehr Ihnen das tägliche Fahren zusagt und wie viel Zeit Sie in die Instandhaltung investieren möchten.

Die Entfernung zum Meer in Kilometern ist nicht dasselbe wie der praktische Zugang zum Meer. Prüfen Sie die tatsächliche Route, Parkmöglichkeiten und das Gelände. Besichtigen Sie den Standort nach Möglichkeit zu verschiedenen Tageszeiten und für einen ganzjährigen Aufenthalt auch außerhalb der Touristensaison.

3. Berechnen Sie das gesamte Kaufbudget

Der Höchstpreis, den Sie dem Verkäufer zahlen können, ist nicht dasselbe wie das gesamte verfügbare Budget. Ein Teil der Mittel sollte für Transaktionskosten und Arbeiten nach der Übernahme reserviert werden.

Wenn beim Erwerb keine MwSt. anfällt und keine anwendbare Befreiung vorliegt, beträgt die Grunderwerbsteuer 3 % des Marktwertes. Beträgt die Bemessungsgrundlage 300.000 Euro, beläuft sich die Steuer auf 9.000 Euro. Dies ist nur ein Posten der Gesamtkosten des Kaufs.

Ziehen Sie bei Neubauten keine Rückschlüsse auf die Steuer allein aufgrund des Alters des Gebäudes. Es ist notwendig, die steuerliche Behandlung des konkreten Verkaufs zu ermitteln und zu prüfen, ob die MwSt. im angegebenen Preis enthalten ist.

Käufer, die ihre erste Wohnungsfrage lösen, sollten prüfen, ob sie die Voraussetzungen für staatliche Unterstützung bei der Steuerrückerstattung erfüllen. Dies ist kein automatischer Vorteil für jeden Erstkauf und sollte insbesondere beim Kauf einer Ferienimmobilie oder einer Anlageimmobilie nicht vorausgesetzt werden.

4. Prüfen Sie die Finanzierung vor einer verbindlichen Vereinbarung

Wenn Sie den Kauf über einen Kredit finanzieren, sprechen Sie mit der Bank, bevor Sie Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer eingehen.

Fordern Sie eine unverbindliche Einschätzung der möglichen Kredithöhe, des erforderlichen Eigenkapitals und der Unterlagen an. Prüfen Sie anschließend, ob die Bank genau die von Ihnen gewählte Immobilie finanzieren kann.

Klären Sie insbesondere:

• ob die Bank den rechtlichen Status und die Bauphase akzeptiert;
• welche Dokumente vor der Auszahlung vorliegen müssen;
• wie sich der Schätzwert auf die Finanzierungssumme auswirkt;
• wie viel Zeit bis zur Auszahlung eingeplant werden sollte;
• ob zusätzliche Bedingungen gelten, wenn Sie Ihr Einkommen im Ausland erzielen.

Ein Informationsgespräch ist keine endgültige Kreditzusage. Vereinbaren Sie daher Zahlungsfristen auf der Grundlage einer realistischen Einschätzung der Bank und regeln Sie im Vertrag klar, was geschieht, wenn die Finanzierung nicht genehmigt wird.

5. Nutzen Sie die Besichtigung für konkrete Überprüfungen

Fotos zeigen den Raum, können aber nicht alle Fragen zu seinem Zustand und seiner Nutzung beantworten.

Überprüfen Sie bei einer Wohnung die Fenster, Spuren von Feuchtigkeit, Heizung und Kühlung, Lärm sowie den Zustand der Gemeinschaftsteile des Gebäudes. Fordern Sie Informationen zur Instandhaltungsrücklage, geplanten Arbeiten und größeren Problemen an, die aufgetreten sind.

Überprüfen Sie auch, was genau Sie kaufen. Gehört ein Parkplatz zur Wohnung oder wird er nur nach Absprache genutzt? Ist der Abstellraum in den Unterlagen enthalten? Entspricht der Grundriss der Räume dem verfügbaren Plan?

Bei einem Haus weiten Sie die Prüfung auf das Dach, die Fassade, die Konstruktion, die Entwässerung, die Installationen, die Stützmauern und die Nebengebäude aus. Falls ein Pool vorhanden ist, fordern Sie Informationen zu dessen Ausführung, Ausstattung und Wartung an.

Bei einem älteren Steinhaus oder einem Objekt, das renovierungsbedürftig ist, ist es ratsam, vor der endgültigen Entscheidung einen Baufachmann hinzuzuziehen. Die Kosten für die Begutachtung können Ihnen helfen, Investitionen rechtzeitig zu erkennen, die beim ersten Rundgang nicht sichtbar sind.

6. Überprüfen Sie Eigentum, Dokumentation und tatsächlichen Zustand

Die Dokumentation sollte vor der Unterzeichnung verbindlicher Urkunden und Zahlungen geprüft werden. Ziel ist es festzustellen, wer die Immobilie verkaufen darf, was Gegenstand des Kaufs ist und ob Umstände vorliegen, die die Nutzung oder den Eigentumseintrag beeinflussen.

Grundbücher und Eigentum

Der Grundbuchauszug zeigt Daten über die Immobilie, das Eigentum und eingetragene Belastungen. Überprüfen Sie den Verkäufer, Miteigentumsanteile, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und etwaige Plomben.

Eine Anmerkung (Plomba) weist auf ein laufendes Verfahren hin, und es muss geklärt werden, worauf sie sich bezieht. Eine Hypothek erfordert zudem die Festlegung der Art der Schuldentilgung und der Löschung der Belastung, bevor die Auszahlung vereinbart wird.

Eine detailliertere Erklärung finden Sie in unserem Leitfaden über Eigentumsblätter und Grundbücher vor dem Immobilienkauf in Istrien.

Kataster und Zustand vor Ort

Vergleichen Sie die Daten aus den Registern mit dem, was Sie besichtigen. Sind alle Objekte eingetragen? Sind die Grenzen nachvollziehbar? Gibt es einen rechtlich geregelten Zugang?

Klären Sie bei Grundstücken und Häusern mit Garten besonders den Zugang über fremde Parzellen. Ein bestehender Weg vor Ort beantwortet an sich noch nicht die Frage, ob Sie über ein entsprechendes Durchgangsrecht verfügen.

Genehmigungen und nachträgliche Eingriffe

Fordern Sie Unterlagen an, die den Bau- und Nutzungsstatus belegen, abhängig von Art und Alter des Objekts. Prüfen Sie insbesondere Anbauten, geschlossene Terrassen, umgenutzte Räume und Nebengebäude.

Für ältere Objekte können verschiedene Bescheide relevant sein, daher muss die Dokumentation für die konkrete Immobilie interpretiert werden. Das Alter des Hauses allein ist keine ausreichende Prüfung seines Status.

Energieausweis

Für Immobilien, die der Zertifizierungspflicht unterliegen, muss der Verkäufer einen Energieausweis einholen und ihn dem potenziellen Käufer vorlegen. Er gibt Auskunft über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes, ersetzt jedoch nicht die Prüfung seines technischen Zustands.

7. Prüfen Sie bei Neubauten, was Sie kaufen und wann Sie es erhalten

Der Kauf einer Wohnung im Neubau kann den Kauf einer fertiggestellten Wohnung bedeuten, aber auch den Abschluss eines Vertrages während der Bauphase. Im zweiten Fall ist es besonders wichtig, die zukünftige Immobilie und die Verpflichtungen des Verkäufers präzise zu beschreiben.

Fordern Sie die Projektdokumentation und eine schriftliche Spezifikation an. Klären Sie die Fläche und die Berechnungsmethode, die Lage der Wohnung, das Zubehör, die Ausstattung, die Materialien und die Abschlussarbeiten.

Regeln Sie vertraglich:

• Zahlungsphasen und -bedingungen;
• Frist für Fertigstellung und Übergabe;
• Vorgehen bei Verzug;
• mögliche Projekt- und Flächenänderungen;
• für Nutzung und Eintragung erforderliche Unterlagen;
• Mängelprüfung und Fristen für deren Behebung.

Nutzen Sie Visualisierungen als Hilfe zum Verständnis des Raums. Maßgeblich für die Verpflichtungen des Verkäufers ist die vertraglich vereinbarte Dokumentation, daher sollte alles, was Ihnen wichtig ist, klar aufgeführt sein.

8. Angebot, Vorvertrag und Anzahlung (Kapara)

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, werden der Preis und alle anderen Bedingungen ausgehandelt: Zahlungsfrist, Übergabe des Besitzes, Ausstattung, Beseitigung von Belastungen und die beizubringenden Unterlagen.

Wenn bis zum Hauptvertrag zusätzliche Bedingungen erfüllt werden müssen, kann ein Vorvertrag abgeschlossen werden. Dieser regelt die Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Vertrages mit hinreichend klar definierten wesentlichen Elementen des Kaufs.

Die Anzahlung (Kapara) ist nicht dasselbe wie eine Vorauszahlung (Predujam)

Anzahlung (Kapara) und Vorauszahlung (Predujam) haben unterschiedliche rechtliche Wirkungen. Die Anzahlung wird bei ordnungsgemäßer Erfüllung zurückgegeben oder auf die Verpflichtung angerechnet, während die Folgen einer Nichterfüllung von der Verantwortlichkeit der Parteien und den vertraglichen Bestimmungen abhängen.

Die Anzahlung (Kapara) gibt nicht automatisch das Recht, durch deren Verlust vom Kauf zurückzutreten. Für eine Anzahlung als Reugeld muss ein Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart werden. Es gibt auch keine allgemeine Regel, dass die Anzahlung 10 % des Preises betragen muss.

Regeln Sie vor der Zahlung klar, an wen das Geld gezahlt wird, auf welcher Grundlage, wann es auf den Preis angerechnet wird und unter welchen Umständen es zurückerstattet wird. Wenn Sie von einem Kredit oder der Klärung von Unterlagen abhängig sind, sollten diese Umstände ausdrücklich in die Vereinbarung aufgenommen werden.

9. Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung

Der Kaufvertrag sollte alle zuvor vereinbarten Bedingungen in einem klaren und durchsetzbaren Dokument zusammenführen.

Achten Sie neben den Angaben zu den Parteien und der Immobilie besonders auf den Preis, die Fristen, die Zahlungsweise, die Übergabe des Besitzes und die Ausstellung der für die Eigentumseintragung erforderlichen Urkunde. Es wird empfohlen, die Erstellung und Prüfung des Vertrages einem Rechtsanwalt anzuvertrauen.

Zur praktischen Sicherheit des Kaufs ist es nützlich, den gesamten Ablauf im Voraus auszuarbeiten: Wer liefert welches Dokument, wann überweist der Käufer die Mittel und was geschieht nach der Bestätigung der Zahlung.

Wenn eine Hypothek des Verkäufers besteht, muss der Zahlungsplan die Tilgung der Verpflichtung gegenüber der Bank und die Unterlagen zur Löschung der Hypothek berücksichtigen. Lösen Sie eine solche Situation nicht mit dem mündlichen Versprechen, dass die Belastung nachträglich entfernt wird.

Fügen Sie dem Vertrag auch ein Verzeichnis der verbleibenden Ausstattung bei, sofern diese Teil der Vereinbarung ist. Dies verringert das Risiko von Missverständnissen bei der Übergabe.

10. Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch

Die Unterzeichnung des Vertrags, die Zahlung und die Schlüsselübergabe sind nicht dasselbe wie die Eintragung des Eigentums. Beim Erwerb auf Grundlage eines Kaufvertrags wird das Eigentum erst mit der Eintragung in das Grundbuch erworben.

Für die Eintragung sind entsprechende Urkunden erforderlich, einschließlich einer gültigen Bewilligung des Verkäufers zur Einverleibung (Clausula Intabulandi). Der Antrag wird elektronisch über einen Notar oder Anwalt eingereicht.

Vereinbaren Sie, wer den Antrag stellt und die Angelegenheit verfolgt. Überprüfen Sie nach der Durchführung den neuen Grundbuchauszug und ob die Eintragung dem vereinbarten Zustand entspricht.

11. Übergabe und erste Verpflichtungen des Eigentümers

Überprüfen Sie bei der Übergabe den Zustand der Immobilie und vergleichen Sie ihn mit dem Vertrag. Es ist ratsam, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das von beiden Parteien unterzeichnet wird.

Nehmen Sie das Übergabedatum, die Zählerstände, die Anzahl der übergebenen Schlüssel, die Ausstattungsliste und festgestellte Mängel darin auf. Falls etwas nachträglich repariert oder nachgeliefert werden muss, geben Sie die verantwortliche Person und die vereinbarte Frist an.

Übernehmen Sie vorhandene Garantien, Bedienungsanleitungen für Geräte und Dokumentationen über durchgeführte Arbeiten. Organisieren Sie anschließend die Übertragung der Nutzerdaten für Nebenkosten, die Kommunikation mit der Hausverwaltung und die Versicherung nach Ihren Bedürfnissen.

Falls Sie die Immobilie nicht ständig nutzen werden, vereinbaren Sie sofort die Art der Begehung und eine Kontaktperson, die während Ihrer Abwesenheit reagieren kann.

Was müssen ausländische Käufer zusätzlich prüfen?

Ausländische Käufer sollten vor einer verbindlichen Vereinbarung die Erwerbsbedingungen entsprechend ihrer Staatsangehörigkeit und der Art der Immobilie prüfen.

Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten kaufen beim gewöhnlichen Erwerb von Wohnimmobilien grundsätzlich zu den Bedingungen, die für kroatische Staatsbürger gelten. Für andere Staatsangehörige können Gegenseitigkeit und die Zustimmung des zuständigen Ministeriums relevant sein. Besondere Grundstückskategorien und Ausnahmen erfordern eine gesonderte Prüfung.

Klären Sie rechtzeitig die OIB-Nummer, notwendige Übersetzungen, Beglaubigungen und eventuelle Vollmachten, um den Prozess vorzubereiten. Falls die Mittel aus dem Ausland kommen, prüfen Sie vorab mit der Bank die Dokumentation und die für den Transfer benötigte Zeit.

Wenn Sie aus der Ferne kaufen, stellen Sie sicher, dass die Person, die Sie vertritt, über klar definierte Befugnisse verfügt und dass Sie die Dokumente, die Sie unterzeichnen, verstehen.

Finden Sie eine Immobilie, die Ihren Plänen entspricht

Ein guter Kauf beginnt mit klaren Kriterien, einem realistischen Budget und Prüfungen, bevor Sie Verpflichtungen eingehen. So können Sie leichter eine Immobilie erkennen, die sowohl Ihren Wünschen als auch der beabsichtigten Nutzung entspricht.

Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in Istrien suchen, kontaktieren Sie Adriatico Real Estate. Geben Sie die gewünschten Standorte, das ungefähre Budget, die Art der Finanzierung und den geplanten Verwendungszweck der Immobilie an, damit wir das Gespräch auf das für Sie passende Angebot ausrichten können.

Der Leitfaden bietet allgemeine Informationen. Die Dokumentation, Vertragsbedingungen und steuerliche Behandlung müssen für den konkreten Kauf geprüft werden.