Schritte beim Immobilienkauf in Kroatien – vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe

Sie haben eine Wohnung oder ein Haus gefunden, das zu Ihnen passt, und sind bereit, über den Kauf zu sprechen. Die folgenden Fragen stellen sich meist schnell: Wann soll man ein Angebot abgeben, was ist vor der Anzahlung zu prüfen, wird ein Vorvertrag benötigt und wann erhalten Sie die Schlüssel?

Die Hauptschritte beim Immobilienkauf sind die Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten und Unterlagen, die Einigung über die Bedingungen, ein eventueller Vorvertrag, der Abschluss des Kaufvertrags, die Zahlung des Kaufpreises, die Beantragung der Eigentumseintragung und die Übergabe. Bestimmte Schritte können parallel erfolgen, und ihr Ablauf muss dem jeweiligen Kauf angepasst sein.

Im Folgenden geben wir einen praktischen Überblick über das Verfahren für einen Käufer, der bereits eine Immobilie gefunden hat und wissen möchte, wie es weitergeht.

Übersicht über den Ablauf des Immobilienkaufs

Die Tabelle zeigt einen ungefähren Ablauf. Beispielsweise kann die Übergabe vereinbart werden, bevor das Gericht die Eigentumseintragung abgeschlossen hat. Daher sollten Daten und gegenseitige Bedingungen vertraglich klar miteinander verknüpft werden.

1. Bereiten Sie ein Angebot vor, das mehr als nur den Preis umfasst

Bevor Sie ein Angebot abgeben, legen Sie fest, wie viel Sie zahlen können und wann Sie die Mittel bereitstellen können. Planen Sie neben dem Kaufpreis auch Raum für Transaktionskosten, mögliche Steuern, Möblierung und notwendige Arbeiten ein.

Wenn Sie einen Kredit nutzen, bitten wir die Bank um eine vorläufige Finanzierungseinschätzung. Das Gespräch mit der Bank ist keine endgültige Zusage, hilft Ihnen aber dabei, dem Verkäufer keine Frist zu versprechen, die Sie nicht einhalten können.

Ein gutes Angebot sollte Folgendes klar beschreiben:

• die Immobilie, auf die es sich bezieht;
• den angebotenen Preis;
• die Art der Finanzierung und die ungefähren Zahlungsfristen;
• Möbel, Ausstattung und Zubehör, das Sie einbeziehen möchten;
• den gewünschten Termin für die Besitzübergabe;
• Bedingungen, die noch geprüft oder erfüllt werden müssen.

Beispielsweise kann es für den Käufer entscheidend sein, dass die Wohnung bis zum Schuljahresbeginn frei ist, während dem Verkäufer eine spätere Übergabe eher zusagt. Diese Vereinbarung sollte sofort angesprochen werden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass jedes Dokument, das als „Angebot“ oder „Reservierung“ bezeichnet wird, unverbindlich ist. Klären Sie vor der Unterzeichnung und Zahlung dessen Inhalt und rechtliche Auswirkungen.

2. Überprüfen Sie die Dokumentation vor der Anzahlung

Ein vereinbarter Preis ist kein Grund, die Prüfung der Dokumentation zu überspringen. Vor einer verbindlichen Unterschrift oder Zahlung muss festgestellt werden, wer die Immobilie verkauft, was verkauft wird und ob Umstände vorliegen, die geklärt werden müssen.

Fordern Sie für eine erste Prüfung einen aktuellen Grundbuchauszug, die Bau- und Nutzungsdokumentation sowie verfügbare Pläne an. Bei Vertretung sollte die Vollmacht geprüft werden, und bei mehreren Eigentümern ist zu klären, wer am Verkauf teilnehmen muss.

Achten Sie besonders auf:

• die Übereinstimmung zwischen dem Verkäufer und dem eingetragenen Eigentümer;
• Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Plomben;
• den Status der Wohnung, des Abstellraums, des Parkplatzes und anderen Zubehörs;
• Abweichungen zwischen der Dokumentation und dem tatsächlichen Zustand;
• den Zugang zur Immobilie und Nutzungsrechte;
• Personen, die die Immobilie nutzen, und die Bedingungen für deren Räumung.

Eine eingetragene Belastung bedeutet nicht automatisch, dass ein Kauf unmöglich ist. Vor der Zahlung muss jedoch klar sein, wie sie sich auf den Käufer auswirkt und wie sie, falls vereinbart, beseitigt wird.

Für eine detailliertere Interpretation des Auszugs lesen Sie unseren Artikel über Eigentumsblätter und Grundbücher vor dem Kauf einer Immobilie in Istrien.

3. Vereinbaren Sie die Bedingungen und prüfen Sie, ob ein Vorvertrag erforderlich ist

Ein Vorvertrag wird verwendet, wenn die Parteien die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags regeln wollen, bis zu diesem Zeitpunkt jedoch bestimmte Handlungen abgeschlossen sein müssen. Dies kann die Vorbereitung der Finanzierung, die Beschaffung von Unterlagen oder eine andere klar definierte Bedingung sein.

Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Kauf durch den direkten Abschluss des Hauptvertrags organisiert werden. Ein Vorvertrag sollte nicht als ein Schritt betrachtet werden, der bei jeder Transaktion durchgeführt werden muss.

Wenn Sie einen abschließen, achten Sie besonders auf Fristen, Bedingungen für den Abschluss des Hauptvertrags und das Vorgehen, falls eine Seite ihre Verpflichtungen nicht erfüllt. Es ist ratsam, die Erstellung und Prüfung des Vorvertrags einem Anwalt anzuvertrauen.

Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, regeln Sie die Möglichkeit dessen Ablehnung

Beispielsweise rechnet der Käufer mit einem Kredit, aber die Bank genehmigt nachträglich einen geringeren Betrag als erwartet. Ohne klare Vereinbarung mit dem Verkäufer kann der Käufer an Fristen gebunden bleiben, die er nicht mehr einhalten kann.

Regeln Sie daher vor der Unterschrift, ob der Kauf von der Kreditgenehmigung abhängig ist, bis wann die Entscheidung erwartet wird und was mit dem gezahlten Betrag passiert, falls die Finanzierung ausbleibt.

Legen Sie den Zweck jeder Zahlung klar fest

Anzahlung (Kapara), Vorauszahlung und Reservierungsgebühr sind keine Begriffe, die als Synonyme verwendet werden sollten. Das Dokument muss den Grund der Zahlung, den Empfänger, die Anrechnung auf den Preis und die Rückgabebedingungen klar festlegen.

Verlassen Sie sich nicht auf ein mündliches Versprechen, dass das Geld zurückgegeben wird, „wenn etwas schiefgeht“. Eine solche Vereinbarung muss präzise schriftlich festgehalten werden.

4. Stimmen Sie den Kaufvertrag mit der Zahlungsmethode ab

Der Kaufvertrag sollte den Kaufgegenstand, den Preis, die Fristen und die Verpflichtungen beider Parteien klar miteinander verknüpfen.

Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob die Angaben zur Immobilie und zu den Parteien korrekt sind und ob der Text dem entspricht, was Sie vereinbart haben. Überprüfen Sie insbesondere die Zahlungsmodalitäten, die Übergabe des Besitzes und die Bewilligung zur Eintragung des Eigentums.

Falls Möbel oder Geräte in der Immobilie verbleiben, erstellen Sie eine Liste. Geben Sie bei vereinbarten Reparaturen genau an, was bis wann erledigt werden muss.

Klären Sie insbesondere ab, wann der Käufer die für die Eintragung im Grundbuch erforderliche Urkunde erhält. Die Eintragungsbewilligung kann im Vertrag oder durch eine separate beglaubigte Erklärung (Tabularerklärung) geregelt werden, je nach Struktur der Transaktion.

Die Beglaubigung der Unterschrift ist nicht dasselbe wie die Prüfung des Vertragsinhalts

Bei einer einfachen Unterschriftsbeglaubigung bestätigt der Notar die Unterzeichnung bzw. Anerkennung der Unterschrift. Damit prüft er nicht die inhaltliche Gültigkeit des Vertrags in der Weise, wie sie bei der rechtlichen Vorbereitung der Transaktion berücksichtigt wird.

Daher sollte die rechtliche Prüfung des Vertrags vor dem Notartermin erfolgen. Die Solemnisierung ist ein anderes notarielles Verfahren und sollte nicht mit der einfachen Unterschriftsbeglaubigung gleichgesetzt werden.

5. Führen Sie die Zahlung gemäß den vereinbarten Bedingungen durch

Prüfen Sie vor der Auszahlung, ob die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind und ob die Empfänger- und Kontodaten korrekt sind. Bewahren Sie Belege über alle getätigten Zahlungen auf.

Wird der Kauf durch eine Bank finanziert, muss der Zeitplan mit deren Auszahlungsbedingungen abgestimmt werden. Es reicht nicht aus, mit dem Verkäufer einen Termin zu vereinbaren, ohne zu prüfen, ob die Bank die erforderlichen Schritte bis dahin abschließen kann.

Bei Immobilien mit einer Hypothek ist es notwendig, die Begleichung der Schulden und die Unterlagen zur Löschung der Belastung im Voraus zu vereinbaren. Die vereinbarte Zahlungsweise kann die Zahlung eines Teils des Preises an den Gläubiger und des Restes an den Verkäufer beinhalten, dies muss jedoch mit den konkreten Dokumenten und Bedingungen des Gläubigers abgestimmt sein.

Wenn Sie Gelder aus dem Ausland senden, prüfen Sie im Voraus die Banklimits, die erforderlichen Unterlagen und die Bearbeitungszeit. Der Zahlungsauftrag und der Eingang des Geldes erfolgen nicht unbedingt im selben Moment.

6. Reichen Sie den Antrag auf Eintragung des Eigentums ein

Beim Kauf auf Vertragsbasis wird das Eigentum durch die Eintragung in das Grundbuch erworben. Die Unterzeichnung des Vertrags und die Zahlung des Preises an sich ersetzen die Grundbucheintragung nicht.

Der Antrag wird elektronisch über einen Notar oder einen Rechtsanwalt eingereicht. Sobald die Voraussetzungen für die entsprechende Eintragung erfüllt sind, vereinbaren Sie die Einreichung und fordern Sie die zur Verfolgung des Falls erforderlichen Daten an.

Prüfen Sie nach der Entscheidung, ob die Eintragung wie beantragt durchgeführt wurde. Falls Löschungen von Belastungen vereinbart wurden, muss auch deren Durchführung überwacht werden.

Eigentumseintragung und Übergabe sind zwei verschiedene Vorgänge. Ihr gegenseitiger Zeitplan sollte klar geregelt sein, insbesondere wenn der Verkäufer nach der Zahlung noch eine gewisse Zeit in der Immobilie verbleibt.

7. Besichtigen Sie die Immobilie bei der Übergabe und erstellen Sie ein Protokoll

Die Übergabe ist der Moment, in dem Sie das Vereinbarte mit dem Vergleichen, was Sie übernehmen. Nehmen Sie sich genügend Zeit für einen Rundgang, die Überprüfung der Ausstattung und die Aufnahme des Zustands.

Das Protokoll sollte das Datum, Angaben zu den Beteiligten und zur Immobilie, die übergebene Ausstattung, Zählerstände sowie eventuelle Mängel enthalten.

Prüfen Sie das Öffnen von Fenstern und Türen, verfügbare Geräte, Wasserhähne sowie Heizung und Kühlung, wo diese getestet werden können. Fotografieren Sie die Zählerstände und vereinbarten Mängel.

Wenn etwas nicht im vereinbarten Zustand ist, beschreiben Sie es konkret. Der Eintrag „kleinere Reparaturen erforderlich“ ist weniger nützlich als eine klare Beschreibung des Defekts und der vereinbarten Frist für dessen Behebung.

Bei Neubauten oder technisch anspruchsvolleren Immobilien sollten Sie eine Besichtigung mit einem Baufachmann in Erwägung ziehen.

8. Nach den Schlüsseln die administrativen Verpflichtungen abschließen

Organisieren Sie nach der Übernahme den Wechsel des Nutzers der Versorgungsleistungen, informieren Sie gegebenenfalls den Gebäudeverwalter und prüfen Sie weitere Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie.

Verfolgen Sie die Steuererklärung und -zahlung separat. Bei Dokumenten, die von einem kroatischen Notar beglaubigt wurden, erfolgt die Zustellung an die Steuerverwaltung durch ein vorgeschriebenes Verfahren. Wenn das Dokument weder von einem Notar beglaubigt noch von einer zuständigen Behörde ausgestellt wurde, kann eine Verpflichtung für den Käufer bestehen, den Umsatz innerhalb von 30 Tagen selbst zu melden.

Wenn für Sie Grunderwerbsteuer festgesetzt wurde, beträgt die Zahlungsfrist 15 Tage ab Zustellung des Bescheids. Rechnen Sie diese Frist nicht ab der Übergabe der Schlüssel.

Bewahren Sie den Vertrag, die Zahlungsbestätigungen, das Übergabeprotokoll und die Eintragungsunterlagen an einem Ort auf.

Wie lange dauert der Immobilienkaufprozess?

Es gibt keine einheitliche Frist, die für alle Käufe gilt. Die Dauer hängt vor allem von der Vollständigkeit der Dokumentation, der Finanzierung, den Belastungen und dem vereinbarten Termin der Objektübergabe ab.

Ein Kauf mit Eigenmitteln bei ordnungsgemäßen Unterlagen weist weniger Abhängigkeiten auf als ein Kauf mit Kredit oder die Klärung von Eigentumsverhältnissen. Bei Neubauten hängt der Zeitplan zusätzlich von der Fertigstellung der Arbeiten und der Dokumentation ab.

Anstatt sich auf eine allgemeine Schätzung zu verlassen, notieren Sie sich für Ihren Kauf vier konkrete Fristen:

1. Bis wann die Prüfungen abgeschlossen und fehlende Unterlagen eingereicht werden.
2. Bis wann die Finanzierung bestätigt wird.
3. Wann der Vertrag unterzeichnet und die Zahlung geleistet wird.
4. Wann der Besitz übergeben wird und wer die Eigentumseintragung überwacht.

Wenn beispielsweise der Verkäufer nach der Auszahlung noch einen Monat in der Wohnung bleiben muss, sollte dies vor der Unterzeichnung geregelt werden. Der Käufer kann den Umzug dann nach dem tatsächlichen Übergabetermin planen.

Checkliste für den Käufer

Bevor Sie den Vorgang als abgeschlossen betrachten, prüfen Sie Folgendes:

• Die Dokumentation wurde geprüft und alle relevanten Eintragungen wurden erläutert.
• Es ist klar, was im Kaufpreis enthalten ist.
• Beträge, Fristen und Zahlungsbedingungen wurden vereinbart.
• Die Vorgehensweise für den Fall einer Kreditablehnung wurde geregelt, sofern relevant.
• Zahlungsbelege wurden aufbewahrt.
• Die für die Eigentumseintragung erforderlichen Unterlagen wurden gesichert.
• Der Antrag auf Eintragung wurde gestellt und es wurde festgelegt, wer die Durchführung überwacht.
• Das Übergabeprotokoll wurde unterzeichnet und die Zählerstände wurden erfasst.
• Alle Schlüssel, Ausstattungen und vereinbarten Dokumente wurden übernommen.
• Die Nebenkosten wurden organisiert und die steuerlichen Verpflichtungen geprüft.

Organisieren Sie den Kauf auf Basis klarer Vereinbarungen

Der Prozess ist einfacher zu verfolgen, wenn Sie für jede Handlung wissen, wer sie ausführt, welches Dokument vorbereitet werden muss und bis zu welcher Frist. Dies ist besonders nützlich, wenn eine Bank, mehrere Verkäufer oder ein im Ausland lebender Käufer beteiligt sind.

Wenn Sie eine Immobilie in Istrien gefunden haben oder noch Möglichkeiten vergleichen, kontaktieren Sie das Team von Adriatico Real Estate. Geben Sie die Immobilie an, für die Sie sich interessieren, die Art der Finanzierung und den gewünschten Kaufzeitraum, damit wir das Gespräch auf die nächsten konkreten Schritte ausrichten können.

Der Artikel enthält allgemeine Informationen. Dokumentation und Vertragsbedingungen müssen für die jeweilige Transaktion geprüft werden.