Koraci kupnje nekretnine u Hrvatskoj – od ponude do primopredaje ključeva

Pronašli ste stan ili kuću koja vam odgovara i spremni ste razgovarati o kupnji. Sljedeća pitanja obično dolaze brzo: kada dati ponudu, što provjeriti prije kapare, treba li predugovor i u kojem trenutku preuzimate ključeve?

Glavni koraci kupnje nekretnine su provjera mogućnosti financiranja i dokumentacije, dogovor o uvjetima, eventualni predugovor, sklapanje kupoprodajnog ugovora, isplata cijene, podnošenje prijedloga za upis vlasništva i primopredaja. Pojedine se radnje mogu odvijati paralelno, a njihov raspored mora odgovarati konkretnoj kupnji.

U nastavku donosimo praktičan pregled postupka za kupca koji je već pronašao nekretninu i želi znati što slijedi.

Pregled postupka kupnje nekretnine

Tablica prikazuje okviran tijek. Primjerice, primopredaja može biti ugovorena prije nego što sud dovrši upis vlasništva. Zato datume i međusobne uvjete treba jasno povezati ugovorom.

1. Pripremite ponudu koja uključuje više od cijene

Prije slanja ponude odredite koliko možete platiti i kada možete osigurati sredstva. Uz kupoprodajnu cijenu ostavite prostor za troškove transakcije, mogući porez, opremanje i potrebne radove.

Ako koristite kredit, zatražite od banke preliminarnu procjenu financiranja. Razgovor s bankom nije konačno odobrenje, ali pomaže da prodavatelju ne obećate rok koji ne možete ispuniti.

Dobra ponuda treba jasno opisati:

• nekretninu na koju se odnosi;
• ponuđenu cijenu;
• način financiranja i okvirne rokove plaćanja;
• namještaj, opremu i pripatke koje želite uključiti;
• željeni termin predaje posjeda;
• uvjete koje još treba provjeriti ili ispuniti.

Primjerice, kupcu može biti presudno da stan bude slobodan do početka školske godine, dok prodavatelju više odgovara kasnija predaja. Taj dogovor treba otvoriti odmah.

Nemojte pretpostaviti da je svaki dokument nazvan „ponuda“ ili „rezervacija“ neobvezujući. Prije potpisivanja i uplate razjasnite njegov sadržaj i pravne učinke.

2. Provjerite dokumentaciju prije kapare

Dogovorena cijena nije razlog da se preskoči pregled dokumentacije. Prije obvezujućeg potpisa ili uplate potrebno je utvrditi tko prodaje nekretninu, što se prodaje i postoje li okolnosti koje treba riješiti.

Za početnu provjeru zatražite aktualni zemljišnoknjižni izvadak, dokumentaciju o gradnji i uporabi te dostupne nacrte. Kod zastupanja treba pregledati punomoć, a kod više vlasnika provjeriti tko mora sudjelovati u prodaji.

Posebno obratite pozornost na:

• podudarnost prodavatelja i upisanog vlasnika;
• hipoteke, služnosti, zabilježbe i plombe;
• status stana, spremišta, parkirnog mjesta i drugih pripadaka;
• razlike između dokumentacije i stvarnog stanja;
• pristup nekretnini i prava korištenja;
• osobe koje nekretninu koriste i uvjete njezina oslobađanja.

Upisani teret ne mora automatski značiti da kupnja nije moguća. Međutim, prije plaćanja mora biti jasno kako utječe na kupca i kako će se, ako je tako dogovoreno, ukloniti.

Za detaljnije tumačenje izvatka pročitajte naš članak o vlasničkim listovima i zemljišnim knjigama prije kupnje nekretnine u Istri.

3. Dogovorite uvjete i procijenite treba li predugovor

Predugovor se koristi kada stranke žele urediti obvezu sklapanja glavnog ugovora, ali do tog trenutka treba završiti određene radnje. To može biti priprema financiranja, pribavljanje dokumentacije ili drugi jasno određeni uvjet.

Ako su svi uvjeti spremni, kupnja se može organizirati izravnim sklapanjem glavnog ugovora. Predugovor ne treba tretirati kao korak koji se mora provesti u svakoj transakciji.

Ako ga sklapate, posebnu pozornost posvetite rokovima, uvjetima sklapanja glavnog ugovora i postupanju ako neka strana ne ispuni obveze. Sastavljanje i pregled predugovora preporučljivo je povjeriti odvjetniku.

Ako kupujete kreditom, uredite mogućnost njegova neodobravanja

Primjerice, kupac računa na kredit, ali banka naknadno odobri manji iznos od očekivanog. Bez jasnog dogovora s prodavateljem kupac može ostati vezan rokovima koje više ne može ispuniti.

Zato prije potpisa uredite je li kupnja uvjetovana odobrenjem kredita, do kada se odluka očekuje i što se događa s uplaćenim iznosom ako financiranje izostane.

Jasno odredite svrhu svake uplate

Kapara, predujam i naknada za rezervaciju nisu pojmovi koje treba koristiti kao sinonime. Dokument mora jasno odrediti osnovu uplate, primatelja, uračunavanje u cijenu i uvjete povrata.

Nemojte se oslanjati na usmeno obećanje da će novac biti vraćen „ako nešto zapne“. Takav dogovor treba precizno napisati.

4. Uskladite kupoprodajni ugovor s načinom plaćanja

Kupoprodajni ugovor treba jasno povezati predmet kupnje, cijenu, rokove i obveze obiju strana.

Prije potpisivanja provjerite jesu li točno navedeni podaci o nekretnini i strankama te odgovara li tekst onome što ste dogovorili. Posebno pregledajte način plaćanja, predaju posjeda i dopuštenje za upis vlasništva.

Ako namještaj ili uređaji ostaju u nekretnini, sastavite popis. Kod dogovorenih popravaka navedite što se točno treba napraviti i do kada.

Posebno razjasnite kada kupac dobiva ispravu potrebnu za uknjižbu. Dopuštenje za upis može biti uređeno ugovorom ili zasebnom tabularnom izjavom, ovisno o strukturi transakcije.

Ovjera potpisa nije isto što i provjera sadržaja ugovora

Kod obične ovjere potpisa javni bilježnik potvrđuje potpisivanje odnosno priznanje potpisa. Time ne provjerava sadržajnu valjanost ugovora na način na koji se ona razmatra pri pravnoj pripremi transakcije.

Zato pravni pregled ugovora treba obaviti prije dolaska na ovjeru. Solemnizacija je drukčiji javnobilježnički postupak i ne treba je poistovjećivati s običnom ovjerom potpisa.

5. Provedite plaćanje prema ugovorenim uvjetima

Prije isplate provjerite jesu li ispunjeni ugovoreni preduvjeti te jesu li podaci o primatelju i računu točni. Sačuvajte potvrde o svim izvršenim uplatama.

Ako kupnju financira banka, raspored treba uskladiti s njezinim uvjetima isplate. Nije dovoljno dogovoriti datum s prodavateljem bez provjere može li banka do tog trenutka završiti potrebne radnje.

Kod nekretnine s hipotekom potrebno je unaprijed dogovoriti podmirenje duga i dokumentaciju za brisanje tereta. Ugovoreni način plaćanja može uključivati uplatu dijela cijene vjerovniku i ostatka prodavatelju, ali to mora biti usklađeno s konkretnim dokumentima i uvjetima vjerovnika.

Ako sredstva šaljete iz inozemstva, unaprijed provjerite bankovne limite, potrebnu dokumentaciju i vrijeme obrade. Nalog za plaćanje i primitak novca nisu nužno isti trenutak.

6. Podnesite prijedlog za upis vlasništva

Kod kupnje na temelju ugovora vlasništvo se stječe upisom u zemljišne knjige. Potpisivanje ugovora i isplata cijene sami po sebi ne zamjenjuju uknjižbu.

Prijedlog se podnosi elektronički preko javnog bilježnika ili odvjetnika. Čim su ispunjeni uvjeti za odgovarajući upis, dogovorite podnošenje i zatražite podatke potrebne za praćenje predmeta.

Nakon odluke provjerite je li upis proveden kako je zatraženo. Ako su ugovorena brisanja tereta, potrebno je pratiti i njihovu provedbu.

Upis vlasništva i primopredaja dvije su različite radnje. Njihov međusobni raspored treba biti jasno uređen, osobito ako prodavatelj ostaje u nekretnini određeno vrijeme nakon isplate.

7. Na primopredaji pregledajte nekretninu i sastavite zapisnik

Primopredaja je trenutak kada uspoređujete ono što je ugovoreno s onim što preuzimate. Odvojite dovoljno vremena za obilazak, provjeru opreme i bilježenje stanja.

Zapisnik treba sadržavati datum, podatke o sudionicima i nekretnini, predanu opremu, očitanja brojila te eventualne nedostatke.

Provjerite otvaranje prozora i vrata, dostupne uređaje, slavine te grijanje i hlađenje gdje ih je moguće isprobati. Fotografirajte očitanja brojila i dogovorene nedostatke.

Ako nešto nije u ugovorenom stanju, opišite to konkretno. Zapis „potrebni manji popravci“ manje je koristan od jasnog opisa kvara i dogovorenog roka njegova otklanjanja.

Kod novogradnje ili tehnički zahtjevnije nekretnine razmotrite pregled uz stručnjaka građevinske struke.

8. Nakon ključeva dovršite administrativne obveze

Nakon preuzimanja organizirajte promjenu korisnika režija, obavijestite upravitelja zgrade ako je primjenjivo i provjerite druge obveze povezane s korištenjem nekretnine.

Poreznu prijavu i plaćanje pratite zasebno. Kod isprava koje ovjerava hrvatski javni bilježnik dostava Poreznoj upravi provodi se kroz propisani postupak. Ako ispravu nije ovjerio javni bilježnik niti ju je izdalo nadležno tijelo, može postojati obveza da kupac sam prijavi promet u roku od 30 dana.

Ako vam je utvrđen porez na promet nekretnina, rok plaćanja iznosi 15 dana od dostave rješenja. Nemojte taj rok računati od primopredaje ključeva.

Sačuvajte ugovor, potvrde o plaćanju, zapisnik o primopredaji i dokumentaciju o upisu na jednom mjestu.

Koliko traje postupak kupnje nekretnine?

Ne postoji jedan rok koji vrijedi za sve kupnje. Trajanje ponajviše ovisi o spremnosti dokumentacije, financiranju, teretima i ugovorenom terminu oslobađanja nekretnine.

Kupnja raspoloživim sredstvima, uz urednu dokumentaciju, ima manje ovisnosti od kupnje uz kredit ili rješavanje vlasničkih pitanja. Kod nekretnine u izgradnji raspored dodatno ovisi o dovršetku radova i dokumentaciji.

Umjesto oslanjanja na opću procjenu, za svoju kupnju zapišite četiri konkretna roka:

1. Do kada se završavaju provjere i dostavlja nedostajuća dokumentacija.
2. Do kada se potvrđuje financiranje.
3. Kada se potpisuje ugovor i provodi isplata.
4. Kada se predaje posjed i tko prati upis vlasništva.

Primjerice, ako prodavatelj treba ostati u stanu još mjesec dana nakon isplate, to treba urediti prije potpisa. Kupac tada može planirati selidbu prema stvarnom datumu primopredaje.

Kontrolna lista za kupca

Prije nego što postupak smatrate dovršenim, provjerite sljedeće:

• Provjerena je dokumentacija i objašnjeni su svi relevantni upisi.
• Jasno je što ulazi u kupoprodajnu cijenu.
• Ugovoreni su iznosi, rokovi i uvjeti plaćanja.
• Uređeno je postupanje ako kredit ne bude odobren, kada je to relevantno.
• Sačuvane su potvrde o uplatama.
• Osigurana je dokumentacija potrebna za upis vlasništva.
• Podnesen je prijedlog za upis i određeno tko prati provedbu.
• Potpisan je primopredajni zapisnik i evidentirana su brojila.
• Preuzeti su svi ključevi, oprema i dogovoreni dokumenti.
• Organizirane su režije i provjerene porezne obveze.

Kupnju organizirajte oko jasnih dogovora

Postupak je lakše pratiti kada za svaku radnju znate tko je obavlja, koji dokument treba pripremiti i do kojeg roka. To je posebno korisno kada sudjeluju banka, više prodavatelja ili kupac koji živi u inozemstvu.

Ako ste pronašli nekretninu u Istri ili još uspoređujete mogućnosti, javite se timu Adriatico Real Estate. Navedite nekretninu koja vas zanima, način financiranja i željeni rok kupnje kako bismo razgovor usmjerili na sljedeće konkretne korake.

Članak pruža opće informacije. Dokumentaciju i ugovorne uvjete potrebno je provjeriti za konkretnu transakciju.